關(guān)于統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源作為租賃型保障房的指導(dǎo)意見(jiàn)
時(shí)間：2016-09-13 10:15:43 點(diǎn)擊數(shù)：9278
各區(qū)、縣人民政府，各開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，市級(jí)有關(guān)部門(mén)：
為優(yōu)化保障房布局，提高住房保障效率，打通商品住房和保障房轉(zhuǎn)換通道，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就我市2016年-2018年期間統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源作為租賃型保障房工作提出以下指導(dǎo)意見(jiàn)：
一、總體要求
（一）基本原則。租賃型保障房源籌集方式要從政府劃撥土地投資新建，向統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源或長(zhǎng)期租賃社會(huì)房源轉(zhuǎn)變。自2016年起，政府原則上不再集中新建租賃型保障房，確需新建的，要將申請(qǐng)輪候數(shù)量、新建項(xiàng)目選址、項(xiàng)目配套基礎(chǔ)設(shè)施、資金來(lái)源等情況報(bào)送西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意后實(shí)施。統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源作為租賃型保障房應(yīng)按照政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、公開(kāi)公正的原則組織實(shí)施，采取多種方式籌集房源。
（二）實(shí)施主體。各級(jí)住房保障部門(mén)是統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源的實(shí)施主體，同級(jí)財(cái)政、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、棚改主管部門(mén)按照職責(zé)負(fù)責(zé)統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源相關(guān)工作。
（三）統(tǒng)購(gòu)計(jì)劃。市級(jí)住房保障部門(mén)根據(jù)全市23%的住房保障覆蓋面，結(jié)合保障需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，統(tǒng)籌安排全市年度統(tǒng)購(gòu)計(jì)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)住房保障部門(mén)根據(jù)本區(qū)域現(xiàn)有保障性住房規(guī)模和中低收入住房困難群體的需求，結(jié)合住房保障輪候計(jì)劃，合理擬定統(tǒng)購(gòu)計(jì)劃，經(jīng)同級(jí)政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）批準(zhǔn)后，納入全市統(tǒng)購(gòu)計(jì)劃。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體應(yīng)在每年9月份之前，將統(tǒng)購(gòu)所需本級(jí)財(cái)政安排資金列入下年度部門(mén)預(yù)算。
（四）資金來(lái)源。由承擔(dān)統(tǒng)購(gòu)任務(wù)的同級(jí)財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)籌集資金?；I集方式主要包括：中、省財(cái)政預(yù)算內(nèi)補(bǔ)助資金及各級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的專項(xiàng)建設(shè)資金；廉租住房易地配建資金；提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；不低于3%的土地出讓成交價(jià)款（含招、牌、掛、協(xié)議出讓等）；國(guó)家代地方發(fā)行的債券；租賃型保障房及其公建配套、商業(yè)設(shè)施的出租出售收入；其它方式籌集的資金。
（五）房源要求。統(tǒng)購(gòu)房源選址和配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合《陜西省保障性安居工程項(xiàng)目規(guī)劃選址及配套設(shè)施建設(shè)管理辦法（試行）》（陜建發(fā)﹝2013﹞387號(hào)）的規(guī)定，所在區(qū)域應(yīng)相對(duì)成熟，生活環(huán)境宜居，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施和市政配套設(shè)施齊全，滿足保障對(duì)象就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要。統(tǒng)購(gòu)房源建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合《陜西省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ/T61-61-2011）的規(guī)定，單套建筑面積原則上不得超過(guò)60平方米；統(tǒng)購(gòu)房源應(yīng)相對(duì)集中，產(chǎn)權(quán)合法明晰，無(wú)權(quán)屬糾紛，房屋質(zhì)量和安全符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
對(duì)于位置較好、配套齊全、價(jià)格合理且周邊確需布局保障房的房源，其單套建筑面積可適當(dāng)上浮，最大不超過(guò)80平方米。保障家庭入住分配時(shí)，60平方米以內(nèi)面積執(zhí)行保障房租金標(biāo)準(zhǔn)，60平方米以外面積執(zhí)行市場(chǎng)租金。
（六）統(tǒng)購(gòu)方式。由統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體牽頭，成立財(cái)政、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、棚改主管部門(mén)組成的統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組，實(shí)行集體決策。統(tǒng)購(gòu)房源及價(jià)格應(yīng)報(bào)同級(jí)政府審定。
（七）發(fā)票管理和稅費(fèi)征收。發(fā)票管理按照相關(guān)規(guī)定辦理，稅費(fèi)征收按照財(cái)政部《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅﹝2015﹞139號(hào)）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（八）工作經(jīng)費(fèi)。統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源涉及的評(píng)估費(fèi)、公示費(fèi)等工作經(jīng)費(fèi)列入統(tǒng)購(gòu)成本。
二、統(tǒng)購(gòu)方式
（一）收購(gòu)存量商品住房作為租賃型保障房?？梢再?gòu)買(mǎi)已取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案但未售出的商品住房，也可預(yù)購(gòu)條件較好暫不具備銷售條件的商品住房作為租賃型保障房。
（二）整體統(tǒng)購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目作為租賃型保障房項(xiàng)目。對(duì)于區(qū)位成熟、配套齊全、周邊庫(kù)存明顯偏多、建設(shè)手續(xù)基本完備、尚未開(kāi)工建設(shè)的存量商品住房項(xiàng)目或城改開(kāi)發(fā)商品住房項(xiàng)目，可整體統(tǒng)購(gòu)為租賃型保障房項(xiàng)目。規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)統(tǒng)購(gòu)合同，在不突破項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書(shū)指標(biāo)的前提下，合理調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃總平，優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)。國(guó)土管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)統(tǒng)購(gòu)合同，依法依規(guī)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。住房保障部門(mén)應(yīng)根據(jù)統(tǒng)購(gòu)合同，免除統(tǒng)購(gòu)項(xiàng)目配建廉租住房指標(biāo)。
（三）收儲(chǔ)社會(huì)房源作為租賃型保障房。以長(zhǎng)期租賃的方式，將符合條件的社會(huì)房源和城中村安置房作為租賃型保障房房源。
三、統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源工作流程
（一）收購(gòu)存量商品住房工作流程
1.發(fā)布統(tǒng)購(gòu)公告。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體通過(guò)政府網(wǎng)站、報(bào)紙等途徑發(fā)布統(tǒng)購(gòu)公告，內(nèi)容包括統(tǒng)購(gòu)套數(shù)、房源要求、價(jià)格要求、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)條件、報(bào)名所需資料等。
2.報(bào)名參加統(tǒng)購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在統(tǒng)購(gòu)公告規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)報(bào)名，并提交房源相關(guān)資料（包括項(xiàng)目名稱、座落位置、面積數(shù)量、初步報(bào)價(jià)等）。
3.統(tǒng)購(gòu)資格預(yù)審。統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)報(bào)名參與統(tǒng)購(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)及其房源或項(xiàng)目進(jìn)行資格審查，擇優(yōu)評(píng)定符合租賃型保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、選址標(biāo)準(zhǔn)、房源標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)且報(bào)價(jià)合理的房源。
4.委托進(jìn)行評(píng)估。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體通過(guò)政府網(wǎng)站、報(bào)紙等途徑，發(fā)布選取房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公告，并從報(bào)名單位中隨機(jī)抽取2家具備一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，委托其進(jìn)行評(píng)估。被抽中的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)通過(guò)資格預(yù)審的房源進(jìn)行單位面積估價(jià)（含裝修價(jià)格）。
5.確定統(tǒng)購(gòu)基價(jià)。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體根據(jù)2家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的正式估價(jià)報(bào)告，將估價(jià)報(bào)告載明的統(tǒng)購(gòu)房源單位面積估價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，以加權(quán)平均數(shù)作為統(tǒng)購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)，且所有房源均不考慮樓層、朝向價(jià)差。
6.組織價(jià)格談判。統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組分別與已確定統(tǒng)購(gòu)基價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)格談判，最終確定的成交價(jià)格原則上應(yīng)低于統(tǒng)購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)，并以房地產(chǎn)企業(yè)承諾最大下浮幅度計(jì)算出的價(jià)格作為擬成交價(jià)格。
7.擬定成交單位。統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組綜合考慮談判確定的擬成交價(jià)格、樓盤(pán)品質(zhì)、容積率、市場(chǎng)價(jià)格、樓盤(pán)區(qū)位、配套設(shè)施等情況，結(jié)合既有租賃型保障區(qū)位分布和保障群體的實(shí)際需求，按照價(jià)格就低、位置就近的原則，擇優(yōu)選取擬統(tǒng)購(gòu)房源。
8.進(jìn)行社會(huì)公示。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體通過(guò)政府網(wǎng)站、報(bào)紙等途徑，向社會(huì)公示擬統(tǒng)購(gòu)房源的基本情況以及擬成交價(jià)格，公示期3天。
9.報(bào)請(qǐng)政府確認(rèn)。經(jīng)公示無(wú)異議或異議經(jīng)核實(shí)不存在的，統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體將擬統(tǒng)購(gòu)房源及價(jià)格報(bào)請(qǐng)同級(jí)政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）審定。
10.簽訂統(tǒng)購(gòu)合同。經(jīng)同級(jí)政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）確認(rèn)后，由統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體與成交單位簽訂統(tǒng)購(gòu)協(xié)議。購(gòu)買(mǎi)已取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體應(yīng)在簽訂統(tǒng)購(gòu)協(xié)議之日起15日內(nèi)，將統(tǒng)購(gòu)協(xié)議報(bào)送房屋交易管理機(jī)構(gòu)備案，并鎖定房源。預(yù)購(gòu)暫未取得銷售許可的商品住房，統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體應(yīng)與成交單位簽訂預(yù)購(gòu)意向書(shū)，約定購(gòu)買(mǎi)房源和成交價(jià)格，待取得預(yù)售許可后，雙方再簽訂統(tǒng)購(gòu)協(xié)議并報(bào)送房屋交易管理機(jī)構(gòu)備案。
（二）整體回購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目工作流程
1.發(fā)布統(tǒng)購(gòu)公告。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體通過(guò)政府網(wǎng)站、報(bào)紙等途徑發(fā)布統(tǒng)購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公告，公告事項(xiàng)包括項(xiàng)目選址條件、配套條件、回購(gòu)規(guī)模、套數(shù)需求、價(jià)格區(qū)間、報(bào)名時(shí)限及所需資料等內(nèi)容。
2.項(xiàng)目單位報(bào)名。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在公告規(guī)定時(shí)限和地點(diǎn)提交項(xiàng)目報(bào)名資料，包括項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介、法人授權(quán)委托書(shū)，初步報(bào)價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)工商、稅務(wù)、資質(zhì)、機(jī)構(gòu)代碼等相關(guān)證照，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、土地、建審證書(shū)及相關(guān)證明材料。
3.回購(gòu)資格預(yù)審。統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)報(bào)名項(xiàng)目及其開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行資格預(yù)審，統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目位置、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃指標(biāo)、初步報(bào)價(jià)、建設(shè)手續(xù)、企業(yè)信譽(yù)等因素，擇優(yōu)評(píng)定入圍項(xiàng)目。
4. 委托進(jìn)行評(píng)估。參照本意見(jiàn)收購(gòu)存量商品住房工作流程確定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，由其對(duì)入圍項(xiàng)目按照規(guī)劃總建筑面積進(jìn)行單位面積估價(jià)（含住宅裝修價(jià)格）。
5.確定統(tǒng)購(gòu)基價(jià)。參照本意見(jiàn)收購(gòu)存量商品住房工作流程確定統(tǒng)購(gòu)基價(jià)。
6.組織綜合談判。參照本意見(jiàn)收購(gòu)存量商品住房工作流程，并考慮免除配建廉租房的成本因素，商定擬成交價(jià)格、付款方式和交房期限。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須做出書(shū)面承諾，同意按照租賃型保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)購(gòu)單位的需求，優(yōu)化項(xiàng)目總平圖和戶型結(jié)構(gòu)并提交規(guī)劃管理部門(mén)審批；同意統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體或其委托單位參與統(tǒng)購(gòu)項(xiàng)目日常管理并對(duì)建設(shè)資金進(jìn)行監(jiān)管；同意在完成項(xiàng)目總投資25%以后，配合國(guó)土管理部門(mén)變更土地權(quán)屬登記，配合規(guī)劃管理部門(mén)更改建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證，配合建設(shè)主管部門(mén)變更建筑工程施工許可證。
7.擬定統(tǒng)購(gòu)項(xiàng)目。統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組綜合考慮成交價(jià)格、樓盤(pán)品質(zhì)、容積率、市場(chǎng)價(jià)格、樓盤(pán)區(qū)位、配套設(shè)施、付款方式和交房期限等情況，結(jié)合既有租賃型保障區(qū)位分布和保障群體的實(shí)際需求，按照價(jià)格就低、位置就近、配套完善、品質(zhì)良好的原則，擇優(yōu)擬定統(tǒng)購(gòu)項(xiàng)目。
8.進(jìn)行社會(huì)公示。參照本意見(jiàn)收購(gòu)存量商品住房工作流程進(jìn)行公示。
9.報(bào)請(qǐng)政府確認(rèn)。參照本意見(jiàn)收購(gòu)存量商品住房工作流程報(bào)請(qǐng)同級(jí)政府確認(rèn)。
10.簽訂統(tǒng)購(gòu)合同。經(jīng)同級(jí)政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）確認(rèn)后，由統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體與成交單位簽訂統(tǒng)購(gòu)協(xié)議。合同條款中應(yīng)載明總建筑面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、交房期限、違約責(zé)任以及整體回購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目工作流程第6條中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾的內(nèi)容。
（三）收儲(chǔ)社會(huì)房源工作流程
按照西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)《西安市收儲(chǔ)社會(huì)房源作為公租房指導(dǎo)意見(jiàn)》（市住保辦發(fā)〔2012〕13號(hào)）的通知組織實(shí)施。
四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
（一）提高認(rèn)識(shí)。依托市場(chǎng)統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源作為保障性住房，有利于發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用，轉(zhuǎn)變政府職能；有利于優(yōu)化保障性住房布局，加快有效供給，方便群體工作生活；有利于打通商品住房和保障性住房轉(zhuǎn)換通道，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存消化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。各級(jí)各部門(mén)要提高認(rèn)識(shí)、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、全力支持、積極推進(jìn)。
（二）明確責(zé)任。各級(jí)住房保障部門(mén)要切實(shí)承擔(dān)起統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源的主體責(zé)任；各級(jí)財(cái)政、審計(jì)、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、棚改等統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，按照各自職能，協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，共同推進(jìn)。
（三）廣泛宣傳。加大統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源作為租賃型保障房的宣傳力度，積極引導(dǎo)社會(huì)企業(yè)參與，做好信息公開(kāi)工作，落實(shí)公開(kāi)公正的統(tǒng)購(gòu)原則，營(yíng)造良好的工作氛圍。
（四）加強(qiáng)監(jiān)督。建立有效監(jiān)督機(jī)制，對(duì)工作不落實(shí)、措施不到位的單位進(jìn)行問(wèn)責(zé)，對(duì)統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的行政機(jī)關(guān)及其工作人員，依法依紀(jì)追究責(zé)任。
為優(yōu)化保障房布局，提高住房保障效率，打通商品住房和保障房轉(zhuǎn)換通道，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就我市2016年-2018年期間統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源作為租賃型保障房工作提出以下指導(dǎo)意見(jiàn)：
一、總體要求
（一）基本原則。租賃型保障房源籌集方式要從政府劃撥土地投資新建，向統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源或長(zhǎng)期租賃社會(huì)房源轉(zhuǎn)變。自2016年起，政府原則上不再集中新建租賃型保障房，確需新建的，要將申請(qǐng)輪候數(shù)量、新建項(xiàng)目選址、項(xiàng)目配套基礎(chǔ)設(shè)施、資金來(lái)源等情況報(bào)送西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意后實(shí)施。統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源作為租賃型保障房應(yīng)按照政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、公開(kāi)公正的原則組織實(shí)施，采取多種方式籌集房源。
（二）實(shí)施主體。各級(jí)住房保障部門(mén)是統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源的實(shí)施主體，同級(jí)財(cái)政、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、棚改主管部門(mén)按照職責(zé)負(fù)責(zé)統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源相關(guān)工作。
（三）統(tǒng)購(gòu)計(jì)劃。市級(jí)住房保障部門(mén)根據(jù)全市23%的住房保障覆蓋面，結(jié)合保障需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，統(tǒng)籌安排全市年度統(tǒng)購(gòu)計(jì)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)住房保障部門(mén)根據(jù)本區(qū)域現(xiàn)有保障性住房規(guī)模和中低收入住房困難群體的需求，結(jié)合住房保障輪候計(jì)劃，合理擬定統(tǒng)購(gòu)計(jì)劃，經(jīng)同級(jí)政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）批準(zhǔn)后，納入全市統(tǒng)購(gòu)計(jì)劃。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體應(yīng)在每年9月份之前，將統(tǒng)購(gòu)所需本級(jí)財(cái)政安排資金列入下年度部門(mén)預(yù)算。
（四）資金來(lái)源。由承擔(dān)統(tǒng)購(gòu)任務(wù)的同級(jí)財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)籌集資金?；I集方式主要包括：中、省財(cái)政預(yù)算內(nèi)補(bǔ)助資金及各級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的專項(xiàng)建設(shè)資金；廉租住房易地配建資金；提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；不低于3%的土地出讓成交價(jià)款（含招、牌、掛、協(xié)議出讓等）；國(guó)家代地方發(fā)行的債券；租賃型保障房及其公建配套、商業(yè)設(shè)施的出租出售收入；其它方式籌集的資金。
（五）房源要求。統(tǒng)購(gòu)房源選址和配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合《陜西省保障性安居工程項(xiàng)目規(guī)劃選址及配套設(shè)施建設(shè)管理辦法（試行）》（陜建發(fā)﹝2013﹞387號(hào)）的規(guī)定，所在區(qū)域應(yīng)相對(duì)成熟，生活環(huán)境宜居，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施和市政配套設(shè)施齊全，滿足保障對(duì)象就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要。統(tǒng)購(gòu)房源建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合《陜西省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ/T61-61-2011）的規(guī)定，單套建筑面積原則上不得超過(guò)60平方米；統(tǒng)購(gòu)房源應(yīng)相對(duì)集中，產(chǎn)權(quán)合法明晰，無(wú)權(quán)屬糾紛，房屋質(zhì)量和安全符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
對(duì)于位置較好、配套齊全、價(jià)格合理且周邊確需布局保障房的房源，其單套建筑面積可適當(dāng)上浮，最大不超過(guò)80平方米。保障家庭入住分配時(shí)，60平方米以內(nèi)面積執(zhí)行保障房租金標(biāo)準(zhǔn)，60平方米以外面積執(zhí)行市場(chǎng)租金。
（六）統(tǒng)購(gòu)方式。由統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體牽頭，成立財(cái)政、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、棚改主管部門(mén)組成的統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組，實(shí)行集體決策。統(tǒng)購(gòu)房源及價(jià)格應(yīng)報(bào)同級(jí)政府審定。
（七）發(fā)票管理和稅費(fèi)征收。發(fā)票管理按照相關(guān)規(guī)定辦理，稅費(fèi)征收按照財(cái)政部《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅﹝2015﹞139號(hào)）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（八）工作經(jīng)費(fèi)。統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源涉及的評(píng)估費(fèi)、公示費(fèi)等工作經(jīng)費(fèi)列入統(tǒng)購(gòu)成本。
二、統(tǒng)購(gòu)方式
（一）收購(gòu)存量商品住房作為租賃型保障房?？梢再?gòu)買(mǎi)已取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案但未售出的商品住房，也可預(yù)購(gòu)條件較好暫不具備銷售條件的商品住房作為租賃型保障房。
（二）整體統(tǒng)購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目作為租賃型保障房項(xiàng)目。對(duì)于區(qū)位成熟、配套齊全、周邊庫(kù)存明顯偏多、建設(shè)手續(xù)基本完備、尚未開(kāi)工建設(shè)的存量商品住房項(xiàng)目或城改開(kāi)發(fā)商品住房項(xiàng)目，可整體統(tǒng)購(gòu)為租賃型保障房項(xiàng)目。規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)統(tǒng)購(gòu)合同，在不突破項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書(shū)指標(biāo)的前提下，合理調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃總平，優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)。國(guó)土管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)統(tǒng)購(gòu)合同，依法依規(guī)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。住房保障部門(mén)應(yīng)根據(jù)統(tǒng)購(gòu)合同，免除統(tǒng)購(gòu)項(xiàng)目配建廉租住房指標(biāo)。
（三）收儲(chǔ)社會(huì)房源作為租賃型保障房。以長(zhǎng)期租賃的方式，將符合條件的社會(huì)房源和城中村安置房作為租賃型保障房房源。
三、統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源工作流程
（一）收購(gòu)存量商品住房工作流程
1.發(fā)布統(tǒng)購(gòu)公告。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體通過(guò)政府網(wǎng)站、報(bào)紙等途徑發(fā)布統(tǒng)購(gòu)公告，內(nèi)容包括統(tǒng)購(gòu)套數(shù)、房源要求、價(jià)格要求、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)條件、報(bào)名所需資料等。
2.報(bào)名參加統(tǒng)購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在統(tǒng)購(gòu)公告規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)報(bào)名，并提交房源相關(guān)資料（包括項(xiàng)目名稱、座落位置、面積數(shù)量、初步報(bào)價(jià)等）。
3.統(tǒng)購(gòu)資格預(yù)審。統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)報(bào)名參與統(tǒng)購(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)及其房源或項(xiàng)目進(jìn)行資格審查，擇優(yōu)評(píng)定符合租賃型保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、選址標(biāo)準(zhǔn)、房源標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)且報(bào)價(jià)合理的房源。
4.委托進(jìn)行評(píng)估。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體通過(guò)政府網(wǎng)站、報(bào)紙等途徑，發(fā)布選取房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公告，并從報(bào)名單位中隨機(jī)抽取2家具備一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，委托其進(jìn)行評(píng)估。被抽中的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)通過(guò)資格預(yù)審的房源進(jìn)行單位面積估價(jià)（含裝修價(jià)格）。
5.確定統(tǒng)購(gòu)基價(jià)。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體根據(jù)2家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的正式估價(jià)報(bào)告，將估價(jià)報(bào)告載明的統(tǒng)購(gòu)房源單位面積估價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，以加權(quán)平均數(shù)作為統(tǒng)購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)，且所有房源均不考慮樓層、朝向價(jià)差。
6.組織價(jià)格談判。統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組分別與已確定統(tǒng)購(gòu)基價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)格談判，最終確定的成交價(jià)格原則上應(yīng)低于統(tǒng)購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)，并以房地產(chǎn)企業(yè)承諾最大下浮幅度計(jì)算出的價(jià)格作為擬成交價(jià)格。
7.擬定成交單位。統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組綜合考慮談判確定的擬成交價(jià)格、樓盤(pán)品質(zhì)、容積率、市場(chǎng)價(jià)格、樓盤(pán)區(qū)位、配套設(shè)施等情況，結(jié)合既有租賃型保障區(qū)位分布和保障群體的實(shí)際需求，按照價(jià)格就低、位置就近的原則，擇優(yōu)選取擬統(tǒng)購(gòu)房源。
8.進(jìn)行社會(huì)公示。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體通過(guò)政府網(wǎng)站、報(bào)紙等途徑，向社會(huì)公示擬統(tǒng)購(gòu)房源的基本情況以及擬成交價(jià)格，公示期3天。
9.報(bào)請(qǐng)政府確認(rèn)。經(jīng)公示無(wú)異議或異議經(jīng)核實(shí)不存在的，統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體將擬統(tǒng)購(gòu)房源及價(jià)格報(bào)請(qǐng)同級(jí)政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）審定。
10.簽訂統(tǒng)購(gòu)合同。經(jīng)同級(jí)政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）確認(rèn)后，由統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體與成交單位簽訂統(tǒng)購(gòu)協(xié)議。購(gòu)買(mǎi)已取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體應(yīng)在簽訂統(tǒng)購(gòu)協(xié)議之日起15日內(nèi)，將統(tǒng)購(gòu)協(xié)議報(bào)送房屋交易管理機(jī)構(gòu)備案，并鎖定房源。預(yù)購(gòu)暫未取得銷售許可的商品住房，統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體應(yīng)與成交單位簽訂預(yù)購(gòu)意向書(shū)，約定購(gòu)買(mǎi)房源和成交價(jià)格，待取得預(yù)售許可后，雙方再簽訂統(tǒng)購(gòu)協(xié)議并報(bào)送房屋交易管理機(jī)構(gòu)備案。
（二）整體回購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目工作流程
1.發(fā)布統(tǒng)購(gòu)公告。統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體通過(guò)政府網(wǎng)站、報(bào)紙等途徑發(fā)布統(tǒng)購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公告，公告事項(xiàng)包括項(xiàng)目選址條件、配套條件、回購(gòu)規(guī)模、套數(shù)需求、價(jià)格區(qū)間、報(bào)名時(shí)限及所需資料等內(nèi)容。
2.項(xiàng)目單位報(bào)名。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在公告規(guī)定時(shí)限和地點(diǎn)提交項(xiàng)目報(bào)名資料，包括項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介、法人授權(quán)委托書(shū)，初步報(bào)價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)工商、稅務(wù)、資質(zhì)、機(jī)構(gòu)代碼等相關(guān)證照，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、土地、建審證書(shū)及相關(guān)證明材料。
3.回購(gòu)資格預(yù)審。統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)報(bào)名項(xiàng)目及其開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行資格預(yù)審，統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目位置、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃指標(biāo)、初步報(bào)價(jià)、建設(shè)手續(xù)、企業(yè)信譽(yù)等因素，擇優(yōu)評(píng)定入圍項(xiàng)目。
4. 委托進(jìn)行評(píng)估。參照本意見(jiàn)收購(gòu)存量商品住房工作流程確定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，由其對(duì)入圍項(xiàng)目按照規(guī)劃總建筑面積進(jìn)行單位面積估價(jià)（含住宅裝修價(jià)格）。
5.確定統(tǒng)購(gòu)基價(jià)。參照本意見(jiàn)收購(gòu)存量商品住房工作流程確定統(tǒng)購(gòu)基價(jià)。
6.組織綜合談判。參照本意見(jiàn)收購(gòu)存量商品住房工作流程，并考慮免除配建廉租房的成本因素，商定擬成交價(jià)格、付款方式和交房期限。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須做出書(shū)面承諾，同意按照租賃型保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)購(gòu)單位的需求，優(yōu)化項(xiàng)目總平圖和戶型結(jié)構(gòu)并提交規(guī)劃管理部門(mén)審批；同意統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體或其委托單位參與統(tǒng)購(gòu)項(xiàng)目日常管理并對(duì)建設(shè)資金進(jìn)行監(jiān)管；同意在完成項(xiàng)目總投資25%以后，配合國(guó)土管理部門(mén)變更土地權(quán)屬登記，配合規(guī)劃管理部門(mén)更改建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證，配合建設(shè)主管部門(mén)變更建筑工程施工許可證。
7.擬定統(tǒng)購(gòu)項(xiàng)目。統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組綜合考慮成交價(jià)格、樓盤(pán)品質(zhì)、容積率、市場(chǎng)價(jià)格、樓盤(pán)區(qū)位、配套設(shè)施、付款方式和交房期限等情況，結(jié)合既有租賃型保障區(qū)位分布和保障群體的實(shí)際需求，按照價(jià)格就低、位置就近、配套完善、品質(zhì)良好的原則，擇優(yōu)擬定統(tǒng)購(gòu)項(xiàng)目。
8.進(jìn)行社會(huì)公示。參照本意見(jiàn)收購(gòu)存量商品住房工作流程進(jìn)行公示。
9.報(bào)請(qǐng)政府確認(rèn)。參照本意見(jiàn)收購(gòu)存量商品住房工作流程報(bào)請(qǐng)同級(jí)政府確認(rèn)。
10.簽訂統(tǒng)購(gòu)合同。經(jīng)同級(jí)政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）確認(rèn)后，由統(tǒng)購(gòu)實(shí)施主體與成交單位簽訂統(tǒng)購(gòu)協(xié)議。合同條款中應(yīng)載明總建筑面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、交房期限、違約責(zé)任以及整體回購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目工作流程第6條中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾的內(nèi)容。
（三）收儲(chǔ)社會(huì)房源工作流程
按照西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)《西安市收儲(chǔ)社會(huì)房源作為公租房指導(dǎo)意見(jiàn)》（市住保辦發(fā)〔2012〕13號(hào)）的通知組織實(shí)施。
四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
（一）提高認(rèn)識(shí)。依托市場(chǎng)統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源作為保障性住房，有利于發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用，轉(zhuǎn)變政府職能；有利于優(yōu)化保障性住房布局，加快有效供給，方便群體工作生活；有利于打通商品住房和保障性住房轉(zhuǎn)換通道，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存消化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。各級(jí)各部門(mén)要提高認(rèn)識(shí)、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、全力支持、積極推進(jìn)。
（二）明確責(zé)任。各級(jí)住房保障部門(mén)要切實(shí)承擔(dān)起統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源的主體責(zé)任；各級(jí)財(cái)政、審計(jì)、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、棚改等統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，按照各自職能，協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，共同推進(jìn)。
（三）廣泛宣傳。加大統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源作為租賃型保障房的宣傳力度，積極引導(dǎo)社會(huì)企業(yè)參與，做好信息公開(kāi)工作，落實(shí)公開(kāi)公正的統(tǒng)購(gòu)原則，營(yíng)造良好的工作氛圍。
（四）加強(qiáng)監(jiān)督。建立有效監(jiān)督機(jī)制，對(duì)工作不落實(shí)、措施不到位的單位進(jìn)行問(wèn)責(zé)，對(duì)統(tǒng)購(gòu)社會(huì)房源中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的行政機(jī)關(guān)及其工作人員，依法依紀(jì)追究責(zé)任。
西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組
2016年7月28日
文件來(lái)源：西安房管公眾號(hào)
